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Leistbarkeit von familientauglichem Wohneigentum: über 5.000 Euro Nettoeinkommen in jeder 2. Großstadt nötig

 

Eine aktuelle Analyse der Angebotspreise für familientaugliche 90-Quadratmeter-Wohnungen in 80 Großstädten zeigt:

  • Hohe Bauzinsen machen Wohneigentum für Normalverdiener oft unerschwinglich: In jeder 2. deutschen Großstadt sind 5.000 Euro und mehr Nettoeinkommen für gesunde Wohnkostenquote nötig
  • Teure Metropolen: In München und Hamburg brauchen Familien mehr als 10.000 Euro Haushaltseinkommen, um nicht mehr als 30 Prozent für monatliche Kreditraten auszugeben
  • Käufer müssen Kompromisse eingehen oder mehr Eigenkapital investieren, um monatliche Belastung zu senken
  • In 18 Großstädten ist urbanes Wohneigentum noch für Normalverdiener zu finanzieren

Nürnberg, 13. Dezember 2022. Der starke Anstieg der Bauzinsen zu Jahresbeginn hat die Situation für Immobilienkäufer verschlechtert. Für Familien mit einem durchschnittlichen Einkommen ist der Traum von den eigenen vier Wänden in der Großstadt derzeit vielerorts unbezahlbar. Um sich die monatlichen Raten für eine familientaugliche 90-Quadratmeterwohnung leisten zu können, ist in jeder zweiten deutschen Großstadt ein Nettohaushaltseinkommen von über 5.000 Euro nötig, damit es bei einer gesunden Wohnkostenbelastung bleibt. Es gibt aber auch noch Großstädte, in denen ein mittleres Haushaltseinkommen für die Finanzierung von Wohneigentum reicht. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt für 80 deutsche Großstädte, in der die monatliche Belastung für eine 3-köpfige Familie mit 1,5 Durchschnittseinkommen beim Kauf einer Eigentumswohnung mit 90 Quadratmetern untersucht wurde. Zudem wurde errechnet, welches Haushaltsnettoeinkommen in der Theorie für eine gesunde Wohnkostenquote nötig wäre. Ein Anteil am verfügbaren Einkommen von weniger als 30 Prozent gilt gemeinhin als leistbar, bei einem höheren Prozentwert droht eine Überbelastung, zumal noch Nebenkosten für Strom, Wasser und Heizung hinzukommen. Für die Errechnung der Annuität wurde eine 100-Prozent-Finanzierung mit 2-prozentiger Tilgung und einem marktüblichen Zinssatz von 4,2 Prozent zu Grunde gelegt.

München und Hamburg: über 10.000 Euro Nettoeinkommen nötig

In München, der teuersten Stadt Deutschlands, wird eine beispielhafte Wohnung mit 90 Quadratmetern für 823.590 Euro angeboten. Mit einem derzeit üblichen Zinssatz belaufen sich die monatlichen Raten somit auf 4.255 Euro. Eine durchschnittliche Familie mit einem Kind und einem Voll- und einem Teilzeitverdiener müsste 88 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Kredittilgung aufbringen. Um keine Überbelastung zu riskieren, wäre in der bayerischen Landeshauptstadt also ein Haushaltsnettoeinkommen von 14.184 Euro nötig.

In Hamburg werden vergleichbare Immobilien zwar mit 588.510 Euro deutlich günstiger angeboten. Die monatlichen Raten würden das Budget eines Haushalts mit 1,5 mittleren Einkommen trotzdem sprengen: 71 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens gingen für die Abzahlung drauf. 10.135 Euro monatlich wären in Hamburg für eine gesunde Wohnkostenquote mindestens nötig.

Auch in den weiteren deutschen Millionenstädten ist der Immobilienkauf derzeit nur für Besserverdiener möglich, denn ein 3-köpfiger Durchschnittshaushalt müsste weit über die Hälfte seines Nettoeinkommens fürs Wohnen aufbringen. In Berlin liegt die Quote bei 59 Prozent angesichts eines Kaufpreises von 461.160 Euro. Erst ab einem Nettohaushaltseinkommen von mehr als 7.942 Euro wird eine gesunde Wohnkostenquote von 30 Prozent erreicht. In Köln (476.280 Euro) beträgt die Belastung 57 Prozent, ein Nettohaushaltseinkommen von 8.203 Euro wäre in der Theorie nötig.

In 58 Großstädten liegt Wohnkostenquote über 30 Prozent

Die Problematik ist aber nicht auf die Metropolen beschränkt: In 58 von 80 untersuchten Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern liegt die monatliche Belastung für eine Familie mit 1,5 mittleren Einkommen bei mehr als 30 Prozent. In 43 Großstädten benötigen Immobilienkäufer ein monatliches Nettoeinkommen von 5.000 Euro oder mehr, um keine Wohnkostenüberlastung zu riskieren. Familien, die sich in der Großstadt eine geräumige Wohnung kaufen möchten, müssen also entweder eine große Summe Eigenkapital, beispielsweise durch ein Erbe, aufbringen, oder ihre Ansprüche an Größe, Lage und Ausstattung der Immobilie senken. Alternativ müssen sie bei der Suche ins Umland ausweichen, wo das Preisniveau von Immobilien oftmals geringer ist als im Stadtgebiet.

Leistbare Großstädte für Normalverdiener im Ruhrgebiet

Es gibt aber noch Großstädte, in denen Durchschnittsverdiener den Traum vom Wohneigentum trotz der hohen Bauzinsen derzeit nicht begraben müssen – in 18 untersuchten Städten ist die familientaugliche Eigentumswohnung noch für Normalverdiener finanzierbar. Im Ruhrgebiet beispielsweise können sich Familien noch Wohneigentum in urbaner Lage leisten: In Herne liegt die Wohnkostenbelastung beim Kauf einer 90-Quadratmeter-Wohnung (178.560 Euro) bei 24 Prozent, in Duisburg (181.890 Euro) bei 23 Prozent und in Gelsenkirchen (152.370 Euro) bei 20 Prozent.

Auch im sächsischen Chemnitz (145.620 Euro) kann für Familien mit 1,5 Durchschnittseinkommen angesichts einer Belastung von 22 Prozent am Haushaltsnettoeinkommen der Sprung ins Wohneigentum noch gelingen, ebenso in Bremerhaven (161.640 Euro; 22 Prozent). Die geringste Wohnkostenbelastung beim Kauf einer Eigentumswohnung hat mit 17 Prozent derzeit eine Familie im niedersächsischen Salzgitter – mit einem Angebotspreis von 150.390 Euro eine der günstigsten Großstädte der Untersuchung.

 

Ausführliche Ergebnistabellen mit Immobilienpreisen für 80 deutsche Städte stehen hier zum Download bereit.

 

Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 80 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben den Kaufpreis einer exemplarischen Bestandswohnung (90 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.
Für die Analyse zur Leistbarkeit wurde berechnet, wie hoch die monatliche Tilgungsrate bei einer 100-Prozent-Finanzierung (2 Prozent Tilgung) ist, damit die Annuität maximal 30 Prozent des Haushalteinkommens entspricht. Als Zinssatz wurde ein marktüblicher Zinssatz von 4,2 Prozent angenommen.
Die Daten für die Bruttogehälter stammen von der Bundesagentur für Arbeit. Diese wurden in entsprechende Nettogehälter mit einem Vollverdiener (Steuerklasse 3) und Teilverdiener (Steuerklasse 5) umgerechnet. Lohnnebenkosten sowie Kindergeld für ein Kind wurden berücksichtigt, um das mittlere Haushaltsnettoeinkommen in jeder Stadt zu errechnen.