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Berliner Mietendeckel: Bestandswohnungen werden deutlich günstiger, doch verschwinden zunehmend vom Markt

Eine immowelt Analyse der Angebotsmieten und des Angebotsverhältnisses infolge des Mietendeckels in Berlin zeigt:

  • Der Anteil an günstigeren Bestandswohnungen am gesamten Angebot geht seit der Einführung des Mietendeckels stark zurück: von 82 auf 66 Prozent
  • In anderen deutschen Metropolen lässt sich keine signifikante Veränderung der Angebotsstruktur feststellen
  • Die Mieten von regulierten Bestandswohnungen sinken im Vergleich zum Vorjahr um 8 Prozent, gleichzeitig verteuern sich nicht regulierte Neubauten um 12 Prozent

Nürnberg, 23. November 2020. In Berlin sinken zwar aktuell die Mieten, allerdings verschwinden auch immer mehr günstige Bestandswohnungen vom Markt. Das sind die Folgen des Mietendeckels, der ab heute in die 2. Phase geht. Liegt die Miete über dem gesetzlich zulässigen Wert, können Mieter ab sofort nach dem Gesetz beim Vermieter eine Absenkung fordern. Bereits jetzt lässt sich eine Veränderung der Angebotsstruktur auf dem Mietmarkt beobachten, wie eine aktuelle Analyse von immowelt verdeutlicht. Im laufenden Jahr handelte es sich bei nur 66 Prozent aller Angebote, die auf immowelt.de inseriert wurden, um regulierte Bestandswohnungen (Baujahr vor 2014). 2019 war der Anteil mit 82 Prozent noch deutlich größer. Der Anteil der Neubauten erhöht sich hingegen von 18 auf 34 Prozent. In der Folge bedeutet das: Mieter finden aufgrund des Mietendeckels deutlich weniger Bestandswohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt.

Dass es sich dabei um keinen deutschlandweiten Trend handelt, zeigt der Vergleich mit den anderen Metropolen. Bis zur Einführung des Mietendeckels war der Anteil an Bestandswohnungen in Berlin, Hamburg und München ähnlich hoch – zwischen 78 und 85 Prozent. Köln lag mit 90 Prozent etwas darüber. Im Gegensatz zur Bundeshauptstadt hat sich die Angebotsstruktur in den anderen Millionenstädten im vergangenen Jahr aber kaum verändert. In Hamburg (-5 Prozentpunkte) und Köln (-3 Prozentpunkte) ist der Anteil an Bestandswohnungen nur leicht gefallen. In München ist dieser sogar gleichgeblieben.

„Im Vergleich mit anderen deutschen Metropolen zeigt sich, dass der Mietendeckel die Anspannung am Wohnungsmarkt weiter verschärft. Denn nur in Berlin ist der Anteil an Bestandswohnungen deutlich zurückgegangen. Die Unsicherheit unter Vermietern ist nach wie vor groß – einige Wohnungen werden aktuell vermutlich gar nicht vermietet, andere nur befristet. Manche Eigentümer erwägen möglicherweise gar einen Verkauf“, sagt Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO von immowelt. „Um nachhaltig für stabile Preise zu sorgen, hilft keine weitere Regulierung, die Investitionen hemmt. Vielmehr gilt es von politischer Seite Anreize zu schaffen, um verstärkt auf den sozialen Wohnungsbau zu setzen.“

Bestandswohnungen werden günstiger, Neubauten teurer

In der 1. Phase des Mietendeckels wurden bestehende Mieten bereits auf den Stand von Juni 2019 eingefroren. Bei Neuvermietung gilt bereits seit 23. Februar, dass die Miete nicht mehr als 20 Prozent über den vom Senat festgelegten Obergrenzen liegen darf. Die Konsequenzen für die Angebotsmieten sind deutlich sichtbar. Die Schere zwischen Bestandswohnungen und Neubauten geht weiter auseinander. Die Angebotsmieten von regulierten Wohnungen, also laut Gesetz einem Baujahr vor 2014, sind innerhalb eines Jahres um 8 Prozent gesunken. Von Januar bis Oktober dieses Jahres wurden im Median 10,20 Euro pro Quadratmeter bei Bestandswohnungen verlangt, im Vorjahreszeitraum waren es noch 11,10 Euro. Die Preise von nicht regulierten Neubauwohnungen (Baujahr ab 2014) sind im gleichen Zeitraum um 12 Prozent auf 16 Euro pro Quadratmeter gestiegen.
 

Die Angebotsmieten und Angebotsstruktur im Überblick:

BerlinMiete 2019 (pro m²)Miete 2020 (pro m²)Veränderung
Bestandswohnungen11,10 €10,20 €-8 %
Neubauwohnungen*14,30 €16,00 €+12 %

 

StadtAnteil Bestandswohnungen Anteil Neubauwohnungen
2019202020192020
Berlin82%66%18%34%
München 78%78%22%22%
Hamburg85%80%15%20%
Köln90%87%10%13%

*Unter Neubau versteht das Gesetz zum Mietendeckel Wohnungen mit einem Baujahr 2014 und jünger

 

Ausführliche Ergebnistabellen stehen hier zum Download bereit.

Ein druckfähiges Foto von Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO der immowelt, steht hier zur Verfügung.

Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise in Berlin waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Dabei wurden ausschließlich Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben den Median der jeweils im Januar bis Oktober 2019 und 2020 angebotenen Wohnungen (40 bis 120 Quadratmeter) wieder. Es wurde zwischen regulierten (Baujahr vor 2014) und nicht regulierten Wohnungen (Baujahr ab 2014) unterschieden. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung.