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Weiter pendeln, günstiger wohnen: Häuser im Hamburger Umland kosten zwei Drittel weniger als in der Stadt

Eine Analyse der Hauspreise in Hamburg und Umland von immowelt.de zeigt:

  • Je weiter Hauskäufer ins Umland ausweichen, desto günstiger werden die Kaufpreise: ein Haus in Hamburg kostet im Median 526.000 Euro, im 60 Minuten entfernten Umland dagegen 256.000 Euro
  • Am größten ist der Unterschied in Itzehoe: Käufer zahlen dort 66 Prozent weniger als in der Stadt, finden aber häufig unsanierte Objekte vor
  • Ausweichen in den Speckgürtel: Im Umland steigen die Preise aufgrund erhöhter Nachfrage teils doppelt so stark wie in Hamburg

 

Nürnberg, 2. April 2019. Ein bezahlbares Haus innerhalb Hamburgs zu finden, ist aufgrund steigender Preise in den vergangenen Jahren immer schwieriger geworden. Die Folge: Immer mehr Familien weichen ins günstigere Umland aus. Je weiter sie aus der Stadt herausziehen, desto stärker sinken die Preise. Selbst bei einer Pendelzeit von einer halben Stunde sind die Einsparungen enorm. Ein Haus im 30-Minuten-Gürtel kostet im Mittel 369.000 Euro und somit 30 Prozent weniger als direkt in Hamburg, wo Käufer mit 526.000 Euro rechnen müssen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt.de, für die die Hauspreise in Hamburg und dem Umland untersucht wurden. Wer eine Stunde Fahrzeit in Kauf nimmt, zahlt sogar weniger als die Hälfte im Vergleich zur Stadt – 256.000 Euro werden in der 60-Minuten-Zone im Mittel für den Traum vom Eigenheim fällig. Zwar haben im Umland die Grundstücke der Häuser in der Regel mehr Quadratmeter als in der Stadt, dafür ist aber auch in vielen Gemeinden der Anteil an sanierungsbedürftigen Immobilien größer. Käufer müssen in der Regel einen 5- bis 6-stelligen Betrag in die Renovierung investieren.

30-Minuten-Gürtel: günstiger Süden, teurer Norden

Die Kaufpreise in Hamburg nehmen zwar mit der Entfernung zur Innenstadt ab, allerdings gibt es im Umland in jeder Pendel-Zone auffallend große Unterschiede: So liegen die Hauspreise in der 30-Minuten-Zone zwischen 339.000 Euro im südöstlich gelegenen Stelle und 530.000 Euro im nordöstlichen Großhansdorf. Dass die Hauspreise ins Großhansdorf sogar teurer sind als in Hamburg, hat verschiedene Gründe. Es werden zahlreiche hochpreisige Villen und Neubau-Häuser angeboten, die das Preisniveau nach oben schrauben. Zudem ist die Gemeinde gut ans Verkehrsnetz angebunden, da sie direkt an der Autobahn A1 liegt und zugleich die Endhaltstelle der Hamburger U-Bahn-Linie U1 ist. Dank großer Waldflächen und Seen befindet sich ein vielseitiges Freizeit- und Erholungsangebot direkt vor der Tür. Die große Attraktivität zeigt sich daran, dass in den vergangenen Jahren die Zahl der Pendler um 12 Prozent zugenommen hat. Hohe Zuwächse verzeichnen auch Rellingen und Halstenbek. Beide Kommunen im Nordwesten zählen aufgrund von zahlreichen Neubauten mit Preisen von 449.000 Euro zu den teuersten Gebieten. Im Süden der Hansestadt liegen neben Stelle mit Seevetal (369.000 Euro) und Rosengarten (375.000 Euro) die preiswertesten Häuser der Zone. Aufgrund der Lage südlich der Elbe und somit auch der Innenstadt ist für viele Pendler der Arbeitsweg von diesen Gemeinden aus deutlich länger als vom Norden. Sie müssen Verzögerungen am Elbtunnel und den Elbbrücken einkalkulieren.

40 Minuten pendeln und bis zu 47 Prozent sparen

Auch im 40-Minuten-Gürtel liegen mit Ahrensburg und Wedel zwei der teuersten Gemeinden im Norden – Käufer zahlen dort im Mittel rund 450.000 Euro. Allerdings gibt es auch Ausnahmen: Die teuerste Gemeinde innerhalb des 40-Minuten-Gürtels liegt mit Jesteburg (449.000 Euro) im Süden. Wer dort ein Haus kauft, spart lediglich 15 Prozent gegenüber Hamburg. Auf der anderen Seite gibt es auch im Norden Schnäppchen – besonders in Geesthacht und Kaltenkirchen werden vergleichsweise günstige Häuser angeboten. Unter den Städten im 40-Minuten-Radius sind sie die einzigen, in denen sich die mittleren Preise unter 300.000 Euro befinden. Da beide Orte direkt an der Autobahn liegen, ist die Hansestadt gut zu erreichen und Hauskäufer können so bis zu 47 Prozent der Kosten sparen. Allerdings gilt auch hier, dass die Häuser zwar relativ günstig sind, dafür aber häufig auch unsaniert.

Bis zu einer Stunde Pendeln lohnt sich beim Hauskauf

Noch niedrigere Preise finden Käufer nur, wenn sie weitere Pendelstrecken in Kauf nehmen. Die günstigsten Immobilien gibt es in Itzehoe. Arbeitnehmer pendeln zwar 50 Minuten nach Hamburg, dafür sind die Hauspreise von 180.000 Euro zwei Drittel (66 Prozent) günstiger als in der Hansestadt. Noch etwas weiter entfernt liegen Glückstadt und Wahlstedt. Auch dort werden Häuser im Median für unter 200.000 Euro angeboten, was eine Ersparnis von über 60 Prozent bedeutet. Im Gegensatz zu Hamburg wird in den weiter entfernten Gemeinden wenig gebaut und renoviert. Wie bei den kürzeren Pendeldistanzen bestimmen Bestandsimmobilien das Angebot in den preiswerten Regionen. Käufer müssen einen 5- bis 6-stelligen Betrag investieren, um eine vergleichbare Ausstattung wie in den meisten innerstädtischen Häusern zu erreichen. Denn wer in Hamburg eine halbe Million oder mehr ausgibt, findet vor allem am Stattrand Häuser mit gehobenem Standard.

In diesen 10 Umlandgemeinden ist die Ersparnis beim Hauskauf im Vergleich zu Hamburg am höchsten:

StadtHauspreis 2018 (Median)Ersparnis zu Hamburg
Itzehoe180.000 €66 %
Glückstadt189.000 €64 %
Wahlstedt199.000 €62 %
Lauenburg / Elbe213.000 €60 %
Bienenbüttel229.000 €56 %
Neumünster237.000 €55 %
Mölln237.000 €55 %
Uetersen255.000 €52 %
Schneverdingen260.000 €51 %
Bad Segeberg279.000 €47 %
Hamburg526.000 €---

 

Steigende Preise im Umland

Die hohen Preise innerhalb der Stadt und das folglich gestiegene Interesse am Umland macht sich bei den Kaufpreisen bemerkbar. In mehr als der Hälfte der untersuchten Städte haben sich Häuser prozentual stärker verteuert als in Hamburg. Während in der Hansestadt die Preise in den vergangenen 5 Jahren um 44 Prozent in die Höhe geklettert sind, haben sie sich im Umland teilweise fast verdoppelt. Am stärksten ist der Sprung mit 95 Prozent in Lauenburg/Elbe. Bei den Preissteigerungen spielt es keine Rolle, wie weit die Umlandgemeinde von Hamburg entfernt ist. In weiter entfernten Städten wie Bienenbüttel (+91 Prozent) oder Ratekau (+87 Prozent) steigen die Preise ähnlich stark wie in näher liegenden Gemeinden Großhansdorf (+86 Prozent) und Jesteburg (+76 Prozent). Da sich im gleichen Zeitraum die Zahl der Pendler aus dem Umland um 15.000 erhöht hat, wurden viele Häuser neu gebaut. Die hohen Preisanstiege sind in der Regel eine Folge der teuren Neubauten, die am Markt angeboten werden. Hinzu kommt, dass sich viele Umlandgemeinden preislich auf einem niedrigem Ausgangsniveau befanden. 

Die 10 Umlandgemeinden mit den höchsten Kaufpreisanstiegen von 2013 auf 2018 in der Übersicht:

StadtHauspreis 2013 (Median)Hauspreis 2018 (Median)2013 auf 2018
Lauenburg / Elbe109.000 €213.000 €95 %
Bienenbüttel120.000 €229.000 €91 %
Ratekau165.000 €309.000 €87 %
Großhansdorf285.000 €530.000 €86 %
Jesteburg255.000 €449.000 €76 %
Schneverdingen149.000 €260.000 €74 %
Bad Schwartau198.000 €339.000 €71 %
Schenefeld256.000 €435.000 €70 %
Adendorf226.000 €379.000 €68 %
Bardowick230.000 €375.000 €63 %
Hamburg365.000 €526.000 €44 %

 

Eine Grafik in druckfähiger Auflösung steht hier zum Download bereit.

Ausführliche Ergebnistabellen zur Pressemitteilung können hier heruntergeladen werden.

Berechnungsgrundlage
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise für Häuser in Hamburg und den ausgewählten Umlandgemeinden waren 56.400 auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Preise geben jeweils den Median der 2013 und 2018 angebotenen Häuser wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Daten zu den Einpendlern nach Hamburg basieren auf den Pendlerverflechtungsdaten auf Gemeindeebene der Bundesagentur für Arbeit (Stand: 30.06.2013 und 30.06.2018). Die Pendelzeiten beruhen auf Daten der GfK. Erhoben wurde die durchschnittliche Zeit zwischen dem Zentrum Hamburgs und den Zentren der Gemeinden im Umland.