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Nürnberg, 26. April 2017. Mehr als 375.000 Baugenehmigungen verzeichnete das Statistische Bundesamt für 2016, der höchste Stand seit 1999. Häufig genug liegen die Preise für entstehende Neubauten aber über dem, was angehende Käufer zu zahlen bereit sind. Immowelt.de zeigt in einer Analyse der 14 größten Städte Deutschlands, wie weit die Angebote von den Preisvorstellungen potentieller Abnehmer abweichen.

Große Differenz in Leipzig, Dresden, Nürnberg und Berlin

Leipzig erlebt seit Jahren ein starkes Bevölkerungswachstum, entsprechend viel wird gebaut. Allein 2016 wurden Baugenehmigungen für 3.204 Wohnungen erteilt. Gleichzeitig sind viele Bestandsobjekte am Markt, die preislich deutlich unter den Neubauten liegen. Der Effekt: Kaufimmobilien wurden im 1. Quartal 2017 für 2.060 Euro im Median angeboten. Die Käufer in Leipzig fragten auf immowelt.de jedoch Objekte für durchschnittlich 1.590 Euro nach. Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage klappt damit um 23 Prozent auseinander.

Auch im nahen Dresden weichen die Wünsche der Kaufinteressenten deutlich von der Angebotslage ab. Wurden Kaufimmobilien im zurückliegenden Quartal für 2.160 Euro je Quadratmeter angeboten, lag der Nachfragepreis mit 1.950 Euro um 10 Prozent niedriger. Wie in Leipzig existiert auch in Dresden ein großer verfügbarer Bestand, neben dem Neubauprojekte um die Gunst der Käufer buhlen. Die 3.253 in 2016 genehmigten Wohnungen lassen erwarten, dass Angebotspreise und Nachfrage wie in Leipzig auseinanderdriften werden.

Eine ähnliche Abweichung wie in Dresden ist auch in Nürnberg zu beobachten: Für 3.060 Euro wurden hier im 1. Quartal 2017 Kaufimmobilien angeboten. Kaufinteressierte fragten jedoch Objekte für 2.740 Euro im Mittel nach. Nürnberg erlebt nach vielen Rückschlägen wie der Pleite des Quelle-Konzerns seit einigen Jahren einen Aufschwung. Neue Unternehmen siedeln sich an, die Stadt wächst. Entsprechend hoch sind die Erwartungen an den Immobilienmarkt in der Stadt. Die Nürnberger Immobilienkäufer fragen aktuell jedoch deutlich günstigere Objekte nach, als in der Breite angeboten werden.

Berlin ist die einzige Millionenstadt, in der die Differenz zwischen Angebots- und Nachfragepreis eine Höhe von 10 Prozent erreicht. Hamburg, München und Köln liegen hier nur bei 2 bis 6 Prozent. Immobilien wurden in der Bundeshauptstadt im 1. Quartal 2017 für 3.600 Euro angeboten, Kaufwillige fragten Objekte für 3.230 Euro im Median nach. Am Berliner Markt ist zu beobachten, dass lageabhängig extrem hohe Preise ausgeschrieben werden, im Bestand wie im Neubau. Letzterer boomt: 2016 wurden in Berlin Baugenehmigungen für 21.119 neue Wohnungen erteilt – knapp 18 Prozent mehr als 2015. Ob die neu entstehenden Objekte die Preisvorstellungen der potentiellen Käufer treffen werden, bleibt dabei abzuwarten.

Umgekehrtes Verhältnis in Essen, ausgeglichenes Bild in Dortmund

In Essen, der alten Zechenstadt im Ruhrgebiet, fragten die Interessenten im 1. Quartal 2017 durchschnittlich teurere Immobilien nach, als angeboten wurden. Bei 1.380 Euro je Quadratmeter lag hier der Angebotspreis, der Nachfragepreis bei 1.430 Euro (+4 Prozent). Ein Grund ist die relativ verhaltene Bautätigkeit in der Stadt: 2016 wurden nur 824 neue Wohnungen genehmigt. Gleichzeitig sind viele günstige, teils unattraktive Bestandsbauten am Markt, sodass mehr Kaufinteressenten die im Verhältnis teureren Objekte anfragen.

Das Verhältnis zwischen Angebots- und Nachfragepreisen ist in Dortmund hingegen quasi ausgeglichen: Für 1.650 Euro wurden im 1. Quartal 2017 Kaufimmobilien angeboten, auf immowelt.de nachgefragt wurden Objekte für 1.640 Euro im Mittel. Die Preisvorstellungen der Käufer und die aufgerufenen Preise haben sich hier auf gleichem Niveau eigependelt.

Zwischen den Extremen bewegen sich die übrigen Großstädte über 500.000 Einwohner. Düsseldorf (Nachfragepreis 9 Prozent niedriger als der Angebotspreis) weist hingegen bereits ähnliche Tendenzen wie Leipzig, Dresden, Nürnberg und Berlin auf: Es wird viel gebaut, aber etwas Anderes gesucht.

Grafiken und Tabellen zu den 14 untersuchten Städten stehen hier zum Download bereit.

Berechnungsgrundlage
Für die Analyse wurden mehr als 43.400 Angebote untersucht, die im 1. Quartal auf immowelt.de inseriert wurden. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise und geben den Median der im 1. Quartal 2017 angebotenen Wohnungen und Häuser wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Für die Nachfragepreise wurden die Anfragen auf die angebotenen Objekte untersucht und ebenfalls der Median gebildet. Auch hier handelt es sich nicht um Abschlusspreise.

Quelle für die Anzahl der Baugenehmigungen: Statistische Ämter der jeweiligen Städte sowie jeweilige Landesämter für Statistik