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Immobilienkauf in Wiener Bezirken: Bis zu 12 Prozent Preisrückgang im Zentrum, Randbezirke dafür teurer

Ein Vorjahresvergleich der Angebotspreise von Eigentumswohnungen in den 23 Wiener Bezirken von immowelt.at zeigt:

  • Preisrückgänge um bis zu 12 Prozent im Zentrum; hohe Neubaupreise treiben Niveau in Randbezirken
  • Trendwende in mehreren Innenbezirken: Neubau (-12 Prozent), Innere Stadt (-7 Prozent) und Wieden (-5 Prozent)
  • Deutliche Anstiege außerhalb des Gürtels: Liesing (+19 Prozent), Rudolfsheim-Fünfhaus (+18 Prozent), Favoriten und Floridsdorf (je +16 Prozent)

Nürnberg/Wien, 7. Dezember 2022. Der Wiener Immobilienmarkt zeigt sich zweigeteilt. Nach jahrelangen Kaufpreisanstiegen vollzieht sich in den ersten hochpreisigen Bezirken die Trendwende am Wohnungsmarkt. Im Zentrum Wiens sind die Angebotspreise von 2021 auf 2022 gefallen – maximal sogar um 12 Prozent. In den günstigeren Randbezirken hingegen verteuern sich Eigentumswohnungen weiter. Starke Neubauaktivität lässt die Quadratmeterpreise dort teilweise im zweistelligen Prozentbereich steigen. Das zeigt eine Kaufpreisanalyse von immowelt.at. In dieser wurden die Angebotspreise von Eigentumswohnungen in den 23 Wiener Bezirken von Jänner bis Oktober 2022 mit dem Vorjahreszeitraum verglichen. Für die Trendwende in den zentrumsnahen Bezirken sind vor allem der starke Anstieg der Kreditzinsen sowie die Verschärfung der Kreditvergabekriterien verantwortlich. Diese haben dafür gesorgt, dass die Nachfrage nach Wohneigentum zurückgegangen ist, was sich in den ersten Bezirken bereits in sinkenden Kaufpreisen niederschlägt. Wohnungssuchende konzentrieren sich stattdessen zunehmend auf den Mietmarkt, wie die jüngste immowelt Mietpreis-Analyse für Wien zeigt.

Erste Preisrückgänge im Zentrum

Den stärksten prozentualen Rückgang gibt es im Bezirk Neubau, wo die Angebotspreise von Eigentumswohnungen binnen eines Jahres um 12 Prozent gesunken sind. Mussten Käufer vor 12 Monaten im Median noch 6.600 Euro für den Quadratmeter bezahlen, sind es aktuell 5.810 Euro. In der Vergangenheit hatte der 7. Bezirk noch zweistellige prozentuale Anstiege verzeichnet. Nun scheint die Grenze des Bezahlbaren erreicht und die Kaufpreise sinken. Das gleiche gilt für den 1. Bezirk, wo Eigentumswohnungen 7 Prozent weniger kosten als vor einem Jahr. Mit einem mittleren Quadratmeterpreis von 13.100 Euro ist die Innere Stadt allerdings nach wie vor das mit Abstand teuerste Pflaster Wiens. In anderen hochpreisigen Innenbezirken ist der Immobilienboom ebenfalls zu Ende gegangen: Im zweitteuersten Bezirk Josefstadt (7.600 Euro) stagnieren die Kaufpreise und in Wieden (6.560 Euro) steht ein Minus von 5 Prozent zu Buche.

Deutliche Anstiege außerhalb des Gürtels  

Während es im hochpreisigen Zentrum der Hauptstadt zu ersten Rückgängen gekommen ist, steigt das Preisniveau in den Randbezirken weiter. In 18 der 23 Wiener Bezirke hat sich Wohneigentum innerhalb der vergangenen 12 Monate verteuert. Am deutlichsten fällt der prozentuale Zuwachs in Liesing aus: Nach einem Plus von 19 Prozent kostet der Quadratmeter aktuell 5.470 Euro. Vor einem Jahr zahlten Wohnungskäufer im 23. Bezirk noch 4.610 Euro. Für die deutlichen Anstiege am Stadtrand sind vor allem die zahlreichen neu entstanden Wohnungen verantwortlich. Da in der Wiener Innenstadt kaum freie Baufläche vorhanden ist, hat sich der Wohnungsbau zunehmend an den Rand der Hauptstadt verlagert und treibt angesichts gestiegener Bau- und Materialkosten das Preisniveau in bisher vergleichsweise günstigen Bezirken nach oben. So haben inzwischen auch die Quadratmeterpreise in Favoriten (5.000 Euro; +16 Prozent), Floridsdorf (5.170 Euro; +16 Prozent) und Hernals (5.340 Euro; +13 Prozent) die 5.000 Euro-Marke erreicht. Rudolfsheim-Fünfhaus (5.670 Euro) nähert sich nach einem Anstieg von 18 Prozent sogar bereits der 6.000 Euro-Grenze.

Weniger als 5.000 Euro für den Quadratmeter zahlen Wohnungskäufer inzwischen nur noch in 3 Wiener Bezirken. Allerdings zeigt die Preiskurve selbst im günstigsten Bezirk Simmering (4.800 Euro; +11 Prozent) deutlich nach oben. Das gleiche gilt für Meidling (4.990 Euro), wo die Angebotspreise um 9 Prozent gestiegen sind. Lediglich in Ottakring (4.880 Euro; -2 Prozent) hat sich der Immobilienmarkt nach den starken Anstiegen der Vergangenheit vorerst beruhigt.

 

Die Kaufpreise in den 23 Wiener Bezirken im Überblick:

BezirkKaufpreis 2021 (pro m²)Kaufpreis 2022 (pro m²)Veränderung
1. Innere Stadt14.160 €13.100 €-7%
2. Leopoldstadt5.690 €6.190 €9%
3. Landstraße5.790 €6.260 €8%
4. Wieden6.880 €6.560 €-5%
5. Margareten5.300 €5.790 €9%
6. Mariahilf6.310 €6.750 €7%
7. Neubau6.600 €5.810 €-12%
8. Josefstadt7.590 €7.600 €0%
9. Alsergrund6.130 €6.950 €13%
10. Favoriten4.300 €5.000 €16%
11. Simmering4.320 €4.800 €11%
12. Meidling4.560 €4.990 €9%
13. Hietzing5.680 €6.050 €7%
14. Penzing5.060 €5.340 €6%
15. Rudolfsheim-Fünfhaus4.800 €5.670 €18%
16. Ottakring4.960 €4.880 €-2%
17. Hernals4.720 €5.340 €13%
18. Währing6.220 €6.790 €9%
19. Döbling6.150 €7.100 €15%
20. Brigittenau4.760 €5.000 €5%
21. Floridsdorf4.450 €5.170 €16%
22. Donaustadt4.840 €5.290 €9%
23. Liesing4.610 €5.470 €19%
Wien gesamt5.096 €5.544 €9%

 

Ausführliche Ergebnistabellen zu den 23 untersuchten Bezirken Wiens können hier heruntergeladen werden.


Berechnungsgrundlage
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise in den Wiener Bezirken waren auf immowelt.at inserierten Angebote. Dabei wurden nur die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Preise geben den Median des Quadratmeterpreises der jeweils von Jänner bis Oktober 2021 und 2022 angebotenen Wohnungen wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise.